中级房地产辅导：房地产估价的假设开发法
一、假设开发法概述
概念：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。是成本法的倒算法。
未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
步骤：
(1) 调查了解待开发房地产的状况
(2) 选择最佳的开发利用方式；
(3) 估算开发经营期；
(4) 预测开发完成后的房地产价值；
(5) 预测开发所必要的支出及应获得的正常利润
(6) 进行具体计算，求出待开发房地产的价值
【例题·单选题】【2005年真题】评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( )。
A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法
【答案】D
【解析】具有开发或再开发潜力的项目
二、 公式(六公式)
基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
求生地价值公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
求毛地价值公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费
求熟地价值公式：
熟地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费