中级房地产辅导：房地产估价的收益法
一、收益法概述
概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(收益价格)
实质：
资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)、终值折算为现值(F～P)
适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产
房地产价值的影响因素(收益法的角度)
未来净收益的大小
获得净收益期限的长短
获得净收益的可靠性
步骤
(1) 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料
(2) 预测被估价房地产的未来净收益
(3) 求取报酬率
(4) 选用适宜的收益法公式计算收益价格
二、 收益法的公式
(一) 最一般的公式
实质
F～P并求代数和
(二)收益年限有限年且其他因素不变的公式
实质
前提条件：(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率不等于零为Y(当等于零时，V=A×n)；(3)收益年限为有限年n.
公式的用途：
(1)直接计算房地产价格
(2)不同年限价格之间的换算
(3)比较不同年限价格的高低
(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整
1、直接计算房地产价格
2、不同年限价格之间的换算
已知V无穷，求V50、V70
V70=V无穷×K70
V50=V无穷×K50
已知V50，求V无穷，V40
V无穷=V50/K50
V40=V50×K40/K50
3、 比较不同年限价格的高低
(三)收益年限无限年且其他因素不变的公式(永续年值A～P)
实质
A～P，且永续年值 n～无穷
公式
P=A/i V=a/r