中级房地产学习资料：感性分析
是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度。
注意：敏感性因素对投资方案的影响是最大的。
敏感因素
是指当该因素的量值发生很小变化时，就会对评价指标产生很大影响的因素。
例如，净现值对折现率i的敏感性，此时假设其它因素不变。
敏感性分析的步骤
1.确定影响因素
选对项目的影响大或是不确定程度大的因素，主要有投资额、建设周期、租售期、建筑面积、租金和售价、利率等
2.确定分析指标
有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3.计算各不确定因素在可能的变动范围内(可在盈亏平衡点左右)发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动，建立起一一对应关系，用图或表表示出来。
4.确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。
盈亏平衡点值与预测值的偏差率
盈亏平衡点值与预测值的偏差
是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值(注意哪个是减数哪个是被减数)
比值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强
比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差
【例题·单选题】某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(400万元)的偏差率为( )。已知(P/A，12%，10)=5.650
A.11.5%
B.13.2%
C.-11.5%
D.-13.2%
【答案】C
【解析】先求出盈亏平衡点
净收益为0时为盈亏平衡点
A(P/A，12%，10)=2000
A=2000/(P/A，12%，10)=2000/5.65=353.98
偏差率：(353.98-400)/400=-11.5%