中级房地产学习资料:房地产定价的基本方法
(一)成本导向定价法
成本加成定价法
计算公式：
单位价格=〔房地产单位总成本×(1 成本加成率)〕÷(1-销售税费率)
成本加成率
实质就是企业预期收益率，大小取决于
房地产企业的预期投资利润
市场竞争状况
商品的需求弹性
目标利润定价法
计算公式
单位价格=〔(固定总成本 目标利润额)÷预计销售面积 单位变动成本〕÷(1-销售费率)
利润率的确定
房地产投资的风险情况
整个行业的平均利润
【例题1·计算题】【典型例题】某房地产项目土地面积20000平方米，容积率为2.5，土地单价950元/平方米，单位建筑安装工程造价900元/平方米，销售税费率10%，预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法，求房地产单位价格。
【答案】(950/2.5 900)×(1 30%)÷(1-10%)=1848.89
【解析】单位价格=〔房地产单位总成本×(1 成本加成率)〕÷(1-销售税费率)
关键：土地的单位是以每平方米土地面积计价的，而建安工程费是每平方米建筑面积计价的，所以两个单价不能直接相加，应将土地价格换算为每平方米建筑面积价格，也叫楼面地价。
容积率=建筑面积/土地面积
建筑面积=土地面积×容积率
楼面地价=土地总价/建筑面积=(徒弟单价×土地面积)/(土地面积×容积率)
【例题2·多选题】【典型例题】采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据( )综合确定。
A.开发商的资质等级
B.开发项目的成本
C.房地产投资的风险
D.房地产买受者的经济实力
E.行业平均利润水平
【答案】CE