中级房地产辅导资料:国有建设用地抵押登记
三、国有建设用地使用权抵押登记制度
房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：①抵押当事人的身份证明和法人资格证明；②抵押登记申请书；③抵押合同；④国有土地使用证；⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；⑥可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；⑦登记机关认为必要的其他文件。
登记的主要内容包括：①被担保的金额；②抵押权人的姓名或单位名称；③债权。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房和在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押合同的变更和终止应当办理变更或者注销抵押登记。
四、抵押建设用地使用权的占用与管理
已抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押建设用地使用权的管理情况。由于建设用地使用权需连同地上房屋所有权共同设定抵押，所以地上已有建筑物时，建筑物同时作为抵押品，抵押人占用与管理期间发生毁损、灭失的，抵押人应采取措施防止损失扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产 价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押权可随债权转让，经抵押权人同意，抵押建设用地使用权可以转让或者出租，出租或者转让所得的价款应优先向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权部分归抵押人所有。
五、抵押建设用地使用权的处分
(一)抵押建设用地使用权处分的条件
发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的。④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的。⑤抵押合同约定的其他情况。
抵押期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押当事人可以通过协商，以拍卖等合法方式处分抵押的建设用地使用权；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
因处分抵押财产而取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
(二)抵押建设用地使用权处分的受偿
处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。处分抵押的建设用地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押建设用地使用权的费用。②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费。③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。⑤剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定两个以上抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿： ①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已 登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”