中级房地产学习资料：交易情况修正
1、 交易情况修正的内涵
如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。
2、 特殊交易情况(6种情况)
利害关系人之间的交易
急于出售或急于购买
双方或一方缺乏对市场行情的了解
双方或一方对交易房地产有偏好
交易方式特殊
交易税费非正常负担
3、 交易情况修正的方法
百分率法
可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格
差额法
可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格
4、税费的非正常负担
正常价格=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的交易税费
应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费
应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的
【例题1·单选题】【2007年真题】某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10% ，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格( )。
A.高于3000元/平方米
B.低于3000元/平方米
C.为2700元/平方米
D.为3300元/平方米
【答案】A
【解析】
交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平方米是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的交易税费，所以本题中平常价格一定比3000元高
【例题2·单选题】【2006年真题】在房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。
A.2830.19 B.2941.18
C.3061.22 D.3191.49
【答案】D
【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际得到的。3000元中，买方还要支付税费，所以他实得支出的比这个多，因此3000元是卖方实际得到的。
正常价格=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的交易税费
设正常价格为X，则列方程为：X=3000 6%X X=3191.49
【例题3·单选题】【2005年真题】某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为( )元/平方米。
A.1455.00 B.1456.31
C.1545.00 D.1546.39
【答案】B
【解析】由于卖方还得代买方纳税，所以1500为买方实际支付的价格
正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费
设正常价格为X，则列方程为：X=1500-3%X X=1456.31