中级房地产辅导资料：使用权收回和终止
一、国有建设用地使用权收回
无论是划拨方式还是出让方式取得的建设用地使用权，在下列情况下均可以收回：
(1)社会公共利益的需要。《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
(2)各级司法部门没收其财产而收回的建设用地使用权。
出让方式取得的建设用地使用权，还可在下列情况下收回：
(1)建设用地使用权届满。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政 法规的规定办理。”由于住宅建设用地使用权届满自动续期，所以建设用地使用权届满收回是 对非住宅建设用地而言的。《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使 用权由国家无偿收回。”
(2)以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
划拨方式取得的建设用地使用权，还可在下列情况下收回：
(1)国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回建设用地使用权。国家为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以提前收回建设用地使用权。
(2)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用原划拨国有土地的，可以无偿收回划拨建设用地使用权，并可依法予以出让。
(3)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回建设用地使用权。
(4)划拨国有建设用地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用。
(5)划拨国有建设用地使用权不按批准用途使用土地。
国家无偿收回划拨建设用地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，城市政府可根据实际情况给予原土地使用者适当补偿。