中级房地产辅导资料：投资项目现金流量
一、出售型房地产开发项目的现金流量
对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。
出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。
(一)出售型房地产开发项目的现金流入
出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。
(二)出售型房地产开发项目的现金流出
出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。这些部分的主要组成内容如下：
1.土地取得成本
(1)土地使用权出让金。 (2)城市基础设施建设费。 (3)征地拆迁补偿安置费。 (4)土地使用权取得税费：包括取得土地使用权的契税和手续费等。
2.开发成本
(1)勘察设计和前期工程费：包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平” 等费用。
(2)建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。
(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。
(4)公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。
(5)开发期间税费：是指房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门
征收的费用。一般包括：市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。
3.开发费用
(1)管理费用：是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、城镇土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费。
(2)销售费用：是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。